曝光!京沪深楼市调控,对投资客“真实”杀伤力大比拼

佚名
2021-01-24
来源:和讯房产
本文转载自公众号:“大伟看楼市”

  这几天调控又开始升级了,其实伟哥说过很多次,房地产市场短期看政策、中期看政策、长期也看政策,从市场走势看,2020年房价上涨全国第一肯定是深圳,而2020年四季度开始,上海又成为了龙头,当然最近我们看到,北京市场部分区域也开始价格明显上涨——特别是海淀,但除了海淀、东西城外,朝阳,之外北京基本市场依然消停。

  这些背后的原因是什么?其实非常简单,核心还是房地产调控政策的力度,虽然上海刚升级了调控政策,但从调控政策的真实杀伤力看,远远弱于北京,所以市场才有可能大涨,而深圳就更是这3个城市里面政策最宽松的代表。

  看到很多机构做了表格,但里面有很多遗漏,伟哥丰富一下,3大一线城市调控政策力度对比见下图:

  房地产调控分成需求端和供应端,

  1:单独看供应端,深圳属于全国土地成交最少的一二线城市,市场供应依赖旧改,所以易涨难跌。而北京从2017-2019年,这3年所有供应的住宅土地全部限竞房+共有产权房,所以才出现了市场价格明显下调。

  2:需求端政策力度,深圳最宽松,上海其次,北京最严格

  相比深圳、上海、杭州、南京等热点城市出现的打新潮,北京楼市是全国少数的一二线城市过去连续4年没有日光盘的城市。

  原因主要在于信贷等政策:
    调控政策看

  1:限购政策,北京力度空前,落户政策里面深圳最宽松,而北京与上海都属于落户艰难,特别是北京。上海针对外地人限购最严格,除了5年社保外,单身不准买,这一条全国最严格。

  深圳虽然有落户需要3年社保这一条,但因为落户不限制,所以相当于最宽松,另外,北京针对商业、商住类物业的限购全国最严格,必须无房户且需要60个月社保。

  2:限贷政策。

  这一条其实主要看豪宅线,因为这代表了是不是普通住宅,深圳最宽松,这也是过去为什么深圳爆发的一个主要原因,2019年11月11日,深圳取消了豪宅线,这是过去深圳房价爆发的一个导火线。

  即使到现在,深圳的信贷政策也依然的最宽松,另外上海的政策相比北京也稍微宽松,信贷政策基本影响了房价的走势。

  3:限售,这一点政策上,深圳最严格,上海最宽松,北京只有限竞房有限售政策。

  4:离婚政策,这一点上海与深圳都严于北京

  5:房贷利率,整体看,上海利率最宽松,而北京最高,深圳居间。

  6:税费政策,虽然上海深圳都升级了增值税,但只影响了3-5年的二手房房源,而北京严格执行了个税除满五唯一。

  个税的计算方式:差额个税=差额×20%(能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单)

  若网签价>最低过户指导价,则个税=(网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息)×20%;

  若最低过户指导价>网签价,则个税=(最低过户指导价/1.05-原值-原契税-附加-最低过户指导价×10%-贷款利息)×20%

  全额个税(无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单)

  若网签价>最低过户指导价,则个税=(网签价-本次增值税)×1%;

  若最低过户指导价>网签价,则个税=最低过户指导价/1.05×1%

  特殊:出售房产的房产证下发满5年或契税票填发日期满5年,且是业主(家庭为单位)在北京的唯一住房,免征个税。

  所以整体看3个一线城市代表,房价涨幅的高低明显还是看政策力度,深圳最宽松,涨幅最高,上海居中,而北京的房价上涨幅度最低也是因为政策最严格。
    很多人问伟哥,2021年买房吗?买房能赚钱吗?其实你就看这一段话:

  房价上涨的核心原因还是钱多了,所以其实这一轮房价上涨,特别是深圳与上海,经营性贷款是罪魁祸首,到底多少去了房地产,你懂的。按揭贷款的利率居然比经营贷利率高,对于银行来说,什么最安全?银行是裁判员又是运动员,所以这是房价上涨的核心原因。想管很容易,企业贷款必须对公。

  未来你想买房,如果看到上海、深圳或者你在的城市银行坚决打击经营贷进入房地产,那么千万别买,肯定跌。如果看不到,那么肯定会涨。


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